O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a empresa vendedora de um imóvel com alienação fiduciária precisa ter contrato registrado nesta modalidade. Com base neste entendimento, a vendedora perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 — que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário — por ter deixado deliberadamente de registrar o contrato durante dois anos.
Na origem do caso, alegando falta de condições financeiras para levar adiante o negócio, os promitentes compradores de um lote ajuizaram a ação rescisória com pedido de restituição dos valores já pagos ao longo de dois anos.
Após ser notificada do ajuizamento da ação, a empresa vendedora registrou o contrato – que continha cláusula de alienação fiduciária – e invocou a aplicação da Lei 9.514/1997, alegando a impossibilidade de rescisão.
Porém, o tribunal de origem aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e afastou a incidência da legislação, por entender que a empresa apenas fez o registro com o objetivo de afastar a aplicação da jurisprudência menos benéficas aos seus interesses.
Constituída só com o registro
No STJ, a alienante sustentou que poderia optar por fazer o registro do contrato independentemente do tempo transcorrido e do ajuizamento da ação de rescisão contratual pelo adquirente. Mas para a relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário.
Conforme explicou, nesse tipo de contrato de caráter resolutivo, o devedor adquire um imóvel, alienando-o ao credor como garantia do pagamento do próprio bem e, após a quitação, ocorre a extinção automática da propriedade do credor, a qual é revertida para o adquirente. Mas no caso de não pagamento da dívida, acontece a consolidação da propriedade em nome do credor, que pode recorrer ao procedimento de execução extrajudicial. Só que para isso, o registro do contrato é requisito indispensável para a aplicação da Lei. O caso foi julgado no Recurso Especial Nº 2.135.500
